05/10/2021 07:04
”Por isso, é necessário analisar vantagens e desvantagens antes de realizar um negócio nesses termos”
Muito já se ouviu sobre o tal contrato de gaveta, mas você sabe os riscos desse negócio jurídico?
Sendo um documento particular, geralmente de compra e venda de imóvel, sem averbação no cartório de imóveis e sem intervenção de instituição bancária, seus efeitos jurídicos podem ser questionados.
Além de não conferir a matrícula do imóvel (e mesmo conferindo), o vendedor pode fazer o mesmo contrato com várias pessoas, sem que umas saibam das outras.
Imagine um lote, do qual João tem a cessão de direito e aparecem compradores para o tal lote. João diz a eles que não pode passar a escritura até o término do pagamento total, que o contrato não pode ser registrado no cartório de imóveis e que um contrato entre vendedor e comprador (contrato de gaveta) teria validade. Ele “vende” o mesmo lote para onze pessoas e elas só descobrem isso, anos depois. Já pensou?
Outra prática usual é utilizar o contrato de gaveta para alugar imóvel que não pode ser alugado. Existem programas habitacionais do Estado, que exigem do contemplado permanência mínima no imóvel, mas o proprietário aluga o imóvel por meio de um contrato de gaveta dentro do prazo de impedimento. Assim, a fiscalização tem dificuldade de identificar a irregularidade. Mas, e se o inquilino não pagar os alugueis? Como ajuizar ação de cobrança?
Grande preocupação também é com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Geralmente, o contrato prevê que o inquilino ou o comprador fica responsável pelo pagamento do tributo, mas em caso de inadimplemento, a cobrança será feita pelo ente federativo àquele cujo nome está na escritura pública. Ou seja, o vendedor ou locador é que vai responder pela dívida ativa. Essa situação ocorre, inclusive, se o contrato estiver dentro da legalidade, escriturado e publicado.
Embora a relação negocial do contrato de gaveta seja questionável, a jurisprudência o legitima quando os fatos são incontroversos e não há terceiros prejudicados. Contudo, sabe-se que o caminho do litígio judicial é muito penoso e, também, oneroso.
São muitos os riscos de um contrato de gaveta. Por isso, é necessário analisar vantagens e desvantagens antes de realizar um negócio nesses termos. Pense bem!
Por Alessandra Eloi Martins Ribeiro, advogada especialista em Direito de Família e Sucessões, Contratos e Direito Previdenciário, sócia da Azevedo & Eloi Advogados Associados