Justiça Federal e CARF reforçam exigências para incorporadoras que querem manter o Regime Especial de Tributação. Escreve Flávio Pinheiro Neto.
04/07/2025 05:42
“As incorporadoras devem redobrar a atenção à estrutura legal de seus projetos desde o início.”
Ilustrativa.
Uma decisão recente da Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região trouxe um alerta importante para o mercado imobiliário: se a incorporadora não formar a Comissão de Representantes dos Adquirentes, ela não pode se beneficiar do Regime Especial de Tributação (RET), previsto na Lei nº 10.931/2004. O processo nº 5006117-45.2021.4.04.7110/RS teve relatoria do Juiz Federal Andrei Pitten Velloso.
No caso analisado, a incorporadora queria manter os benefícios do RET mesmo sem ter criado a comissão nem prestado contas sobre o andamento da obra. A Justiça, porém, entendeu que esses dois requisitos são essenciais para que o regime seja válido, já que fazem parte da proteção legal do patrimônio de afetação e garantem mais segurança aos compradores.
A decisão judicial deixa claro que não basta registrar o patrimônio de afetação. É também necessário manter uma relação transparente e ativa com os compradores, por meio da entrega regular de balancetes e relatórios sobre o andamento da obra. Essas obrigações garantem o mínimo de governança e, se não forem cumpridas, a empresa perde o direito ao regime tributário especial.
Em sintonia com o entendimento da Justiça Federal, o CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais), já havia se posicionado de forma semelhante no julgamento do Recurso Voluntário nº 19515721348201719 (Processo 1401-007.292), publicado em 13/11/2024. O órgão também reforçou que a formação da comissão e a entrega dos documentos contábeis são exigências obrigatórias para usar o RET.
Ambas as decisões — do TRF4 e do CARF — demonstram que não há espaço para flexibilização quanto às exigências legais do RET. A opção pelo regime não pode ser parcial e nem presumida. Quem pretende aderir ao modelo simplificado de tributação deve estar pronto para cumprir integralmente os deveres legais correspondentes.
O alerta que emerge dessas decisões é direto: quem não forma a comissão e não presta contas corre o risco de perder o direito ao RET, sujeitando a incorporadora à autuação fiscal, cobrança retroativa dos tributos com multa e juros, além da perda de previsibilidade no planejamento financeiro do empreendimento. O argumento de boa-fé ou de formalidade secundária não é aceito pela Receita ou pelo Judiciário.
As incorporadoras devem, portanto, redobrar a atenção à estrutura legal de seus projetos desde o início. Criar a Comissão de Representantes não é apenas uma obrigação burocrática — é uma parte essencial do acordo legal que sustenta o benefício fiscal. Ignorá-la significa arriscar não só o RET, mas também a segurança jurídica de todo o projeto.
Por Flávio Pinheiro Neto, advogado especialista em direito empresarial e fundador do escritório Flávio Pinheiro Neto Advogados